Immobilienmanagement bei Stiftungen

Zwischen Tradition und Professionalisierung

• Ernst G. Wittmann

Ausgangslage: Von der reinen Verwaltung zum „Quasi“-Asset-Management
Immobilienbestände bei Stiftungen sind vielerorts über Jahrzehnte – teils über Jahrhunderte – organisch gewachsen. Sie dienten der sicheren Vermögensanlage, der langfristigen Ertragssicherung oder auch unmittelbar der Zweckverwirklichung. Die Verwaltung konnte sich in der Vergangenheit auf die Vermietung frei werdender Wohnungen, Ad-hoc-Instandsetzung und in Einzelfällen der Modernisierung sowie einfache Bewirtschaftungsmodelle (Betriebs- und Heizkostenabrechnung) beschränken. Entschieden wurde mit Augenmaß, aber selten mit strategischem Blick auf Rendite, Liquidität und Risiko vor dem Hintergrund stiftungsspezifischer Anforderungen. Die Rahmenbedingungen haben sich jedoch grundlegend verändert. Heute ist jede Immobilie – unabhängig davon, ob sie im Wohn-, Gewerbe- oder Sondersegment angesiedelt ist – als eigenständiges Geschäftsmodell zu verstehen. Mieterträge stehen im Spannungsfeld zu Kostenmanagement, regulatorischen Anforderungen, Sanierungszyklen, ESG-Kriterien und rechtlichen Rahmenbedingungen. Gleichzeitig steigen die Erwartungen an Transparenz, Steuerbarkeit und Wirtschaftlichkeit – auch und gerade bei gemeinnützigen Stiftungen.